DEFISCALISATION
LOI SCELLIER
- Bénéficiaires
L’investissement peut être réalisé par :
des personnes physiques
des sociétés non soumises à l’IS
Ces dernières doivent avoir leur domicile fiscal en France.
- Investissements éligibles
La réduction d’impôt s’applique à :
l’acquisition d’un immeuble
la souscription de parts de SCPI
L’immeuble doit être loué nu à usage d’habitation principale.
Locations particulières : les locaux à usage mixte (habitation et professionnel) peuvent bénéficier de l’avantage fiscal pour la partie affectée à l’habitation, à condition qu’elle représente au moins les 3/4 de la superficie.
Les immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt doivent être situés dans des communes listées dans l’arrêté du 30 décembre 2008 pour les investissements réalisés entre le 1er janvier et le 3 mai 2009 et dans l’arrêté du 29 avril 2009 pour les acquisitions à compter du 4 mai 2009. La zone C est exclue du dispositif.
Modification Loi de Finances pour 2010 (BOI 5 B-8-11 du 28 mars 2011)
La réduction d’impôt est normalement réservée aux zones A, B1 et B2, les territoires ne présentant pas de tensions locatives ayant été exclus du dispositif.
Toutefois, il a été admis de déroger à ce principe en fonction de la situation locale du marché via une procédure d’agrément.
Le décret (Décret 2010-1112) et l’arrêté (Arrêté pris pour application de l’article 199 septivicies X du CGI) du 23 septembre 2010 définissent les conditions de délivrance de cet agrément. Le décret fixe les modalités pratiques de la demande ainsi que la durée de validité de l’agrément, et l’arrêté présente les différents indicateurs statistiques servant à apprécier les besoins en logement qui justifient la demande d’agrément.
Modification Loi de finances rectificatives pour 2010 (BOI 5 B-8-11 du 28 mars 2011)
Report de la date d’application des taux de réduction d’impôt Scellier au 1er février 2011 pour les réservations enregistrées avant le 31 décembre 2010 actées avant le 31 janvier 2011.
Modification Loi de Finances pour 2011 (BOI 5 B-8-11 du 28 mars 2011)
Mise en place d’un coup de rabot qui s’applique aux avantages fiscaux compris dans la plafonnement global dont fait parti le dispositif Scellier.
Les nouveaux taux de la réduction Scellier pour 2011 ¹ :
Logements non BBC : le taux initialement prévu à 15% passe à 13%
Logement BBC : le taux initialement prévu à 25% passe à 22%
¹ Cas des réservations enregsitrées avant le 31 décembre 2010 Le coup de rabot s’applique à compter de l’imposition des revenus de l’année 2011 pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2011 à l’exception de celles pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, avant le 31 décembre 2010, l’engagement de réaliser un investissement immobilier. A titre transitoire, l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregsitrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010 et que l’acte authentique soit passé avant le 31 mars 2011.
TABLEAU 1
Le logement doit respecter la réglementation thermique en vigueur à la date du dépôt du permis de construire. Un décret qui doit paraître le 1er janvier 2010 au plus tard modifiera l’actuelle réglementation. Si la date du dépôt de la demande de permis de construire est antérieure à la date de publication du décret, il n’y a pas d’obligation de respecter la réglementation thermique, si elle est postérieure, il faut justifier le respect de la réglementation thermique en vigueur.
TABLEAU 2
- Engagements de l’investisseur
La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement par l’investisseur de :
louer un logement nu ;
louer pour un minimum de 9 ans de date à date ;
louer à l’usage d’habitation principale, ou location consentie à un organisme qui donne le logement en sous-location à usage d’habitation principale ;
respecter des plafonds de loyer ;
louer à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal ;
louer dans un délai de 12 mois à compter de l’acquisition ou de l’achèvement.
TABLEAU 3
Dans le cas où l’investisseur est une société, l’associé s’engage à :
conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location pris par la société ;
louer à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
Cet engagement est constaté :
pour une personne physique : au moment de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction est intervenu ;
lorsque le propriétaire est une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI : au moment du dépôt de la déclaration des résultats de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu ;
lorsque le propriétaire est une SCPI : sur l’attestation annuelle, au moment du dépôt de la déclaration de résultats de l’année au titre de laquelle ont été réalisées les souscriptions.
Peuvent demander la reprise de l’engagement de location sans remise en cause de la réduction d’impôt :
en cas de décès : le conjoint survivant ;
en cas de modification du foyer fiscal : le nouveau contribuable attributaire de l’immeuble.
- Modalités d’application de la réduction d’impôt
Investissement limité à 300 000 euros
La base de calcul de la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € par an pour un même contribuable. De plus, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt que pour l’acquisition d’un seul logement par an. Cette base de 300 000 € est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement. Elle englobe les dépendances immédiates et nécessaires si elles sont incluses dans le bail.
Lorsque l’investissement porte sur la souscription de parts de SCPI, la base de la réduction d’impôt est constituée de 100% du montant total de la souscription en numéraire effectivement versée par le contribuable au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la souscription a été effectuée, dans la limite de 300 000 €. Dans le cas d’une souscription de parts en indivision, la réduction d’impôt est calculée, pour chaque indivisaire, sur le montant de la souscription dans la limite de sa quote-part indivise, retenue pour sa fraction inférieure à 300 000€.
- Réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à (modifié par la Loi de Finances pour 2010) :
25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010
15% pour les investissements réalisés en 2011
10% pour les investissements réalisés en 2012
Toutefois, si l’acquisition ou la construction porte sur un logement dont le niveau de performance énergétique globale déterminé dans les conditions fixées par décret est supérieur à celui qu’impose la législation en vigueur, le taux de la réduction est majoré de 10 points pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012 (Décret n°2010-823 du 20 juillet 2010).
Elle est répartie sur 9 ans, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. Le surplus éventuel (modifié par la Loi de Finances pour 2010) est reportable jusqu’à la sixième année inclusivement, à la condition que le logement soit maintenu à la location.
TABLEAU
Ordre d’imputation
La réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif s’impute sur le montant de l’impôt progressif sur le revenu déterminé compte tenu, s’il y a lieu, du plafonnement des effets du quotient familial, après application de la décote lorsque le contribuable en bénéficie, et avant imputation, le cas échéant, des crédits d’impôts et des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut s’imputer sur les impositions à taux proportionnel.
Justificatifs à produire
Pour prétendre au bénéfice de la réduction d’impôt « SCELLIER », un décret du 8 juillet 2009 précise les documents que doit joindre le contribuable à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure (Idem « Robien recentré »).
Eco-conditionnalité (respect des normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique) :
Le contribuable devra justifier du respect de cette condition selon des modalités définies par décret , à compter de son entrée en vigueur, et au plus tard le 1er janvier 2010.Le respect de cette éco-conditionnalité n’a donc pas encore à être justifié dans la déclaration de revenus pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Cumul des dispositifs
Un contribuable ne peut, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier à la fois de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif, et de l’une des réductions d’impôts suivantes :
Le secteur du tourisme ;
Les résidences hôtelières à vocation sociale ;
Le secteur du logement outre-mer.
Si un contribuable peut bénéficier de plusieurs avantages fiscaux, une même dépense ne peut pas ouvrir droit à deux avantages fiscaux distincts. Scellier intermédiaire Des conditions plus restrictives permettent au contribuable de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires. Conditions supplémentaires :
le locataire ne doit pas dépasser un plafond de revenus ;
le loyer plafonné est plus faible que pour le dispositif Scellier (Plafonds fixés pour le dispositif « Borloo-neuf ») ;
impossibilité de louer à un ascendant ou un descendant.
Avantages supplémentaires :
déduction spécifique au titre des revenus fonciers de 30% ;
possibilité de louer 9, 12 ou 15 ans avec un complément de réduction d’impôt : 2% par année prorogée.
ZRR
Lorsque le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est situé dans une zone de revitalisation rurale, le contribuable bénéficie d’un avantage fiscal supplémentaire, sous la forme d’une déduction spécifique au titre des revenus fonciers de 26% des revenus bruts tirés de cette location.