CAPITOLE CONSEILS IMMOBILIER

LOI SCELLIER

- Bénéficiaires

L’investissement peut être réalisé par :
 des personnes physiques
 des sociétés non soumises à l’IS

Ces dernières doivent avoir leur domicile fiscal en France.

- Investissements éligibles

La réduction d’impôt s’applique à :

 l’acquisition d’un immeuble
 la souscription de parts de SCPI

L’immeuble doit être loué nu à usage d’habitation principale.

Locations particulières : les locaux à usage mixte (habitation et professionnel) peuvent bénéficier de l’avantage fiscal pour la partie affectée à l’habitation, à condition qu’elle représente au moins les 3/4 de la superficie.

Les immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt doivent être situés dans des communes listées dans l’arrêté du 30 décembre 2008 pour les investissements réalisés entre le 1er janvier et le 3 mai 2009 et dans l’arrêté du 29 avril 2009 pour les acquisitions à compter du 4 mai 2009. La zone C est exclue du dispositif.

Modification Loi de Finances pour 2010 (BOI 5 B-8-11 du 28 mars 2011)

La réduction d’impôt est normalement réservée aux zones A, B1 et B2, les territoires ne présentant pas de tensions locatives ayant été exclus du dispositif.

Toutefois, il a été admis de déroger à ce principe en fonction de la situation locale du marché via une procédure d’agrément.

Le décret (Décret 2010-1112) et l’arrêté (Arrêté pris pour application de l’article 199 septivicies X du CGI) du 23 septembre 2010 définissent les conditions de délivrance de cet agrément. Le décret fixe les modalités pratiques de la demande ainsi que la durée de validité de l’agrément, et l’arrêté présente les différents indicateurs statistiques servant à apprécier les besoins en logement qui justifient la demande d’agrément.

Modification Loi de finances rectificatives pour 2010 (BOI 5 B-8-11 du 28 mars 2011)

Report de la date d’application des taux de réduction d’impôt Scellier au 1er février 2011 pour les réservations enregistrées avant le 31 décembre 2010 actées avant le 31 janvier 2011.

Modification Loi de Finances pour 2011 (BOI 5 B-8-11 du 28 mars 2011)

Mise en place d’un coup de rabot qui s’applique aux avantages fiscaux compris dans la plafonnement global dont fait parti le dispositif Scellier.

Les nouveaux taux de la réduction Scellier pour 2011 ¹ :
 Logements non BBC : le taux initialement prévu à 15% passe à 13%
 Logement BBC : le taux initialement prévu à 25% passe à 22%

¹ Cas des réservations enregsitrées avant le 31 décembre 2010 Le coup de rabot s’applique à compter de l’imposition des revenus de l’année 2011 pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2011 à l’exception de celles pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, avant le 31 décembre 2010, l’engagement de réaliser un investissement immobilier. A titre transitoire, l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregsitrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010 et que l’acte authentique soit passé avant le 31 mars 2011.

TABLEAU 1

Le logement doit respecter la réglementation thermique en vigueur à la date du dépôt du permis de construire. Un décret qui doit paraître le 1er janvier 2010 au plus tard modifiera l’actuelle réglementation. Si la date du dépôt de la demande de permis de construire est antérieure à la date de publication du décret, il n’y a pas d’obligation de respecter la réglementation thermique, si elle est postérieure, il faut justifier le respect de la réglementation thermique en vigueur.

TABLEAU 2

- Engagements de l’investisseur

La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement par l’investisseur de :

 louer un logement nu ;
 louer pour un minimum de 9 ans de date à date ;
 louer à l’usage d’habitation principale, ou location consentie à un organisme qui donne le logement en sous-location à usage d’habitation principale ;
 respecter des plafonds de loyer ;
 louer à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal ;
 louer dans un délai de 12 mois à compter de l’acquisition ou de l’achèvement.

TABLEAU 3

Dans le cas où l’investisseur est une société, l’associé s’engage à :

 conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location pris par la société ;
 louer à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.

Cet engagement est constaté :

 pour une personne physique : au moment de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction est intervenu ;

 lorsque le propriétaire est une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI : au moment du dépôt de la déclaration des résultats de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu ;

 lorsque le propriétaire est une SCPI : sur l’attestation annuelle, au moment du dépôt de la déclaration de résultats de l’année au titre de laquelle ont été réalisées les souscriptions.

Peuvent demander la reprise de l’engagement de location sans remise en cause de la réduction d’impôt :

 en cas de décès : le conjoint survivant ;
 en cas de modification du foyer fiscal : le nouveau contribuable attributaire de l’immeuble.

- Modalités d’application de la réduction d’impôt

Investissement limité à 300 000 euros

La base de calcul de la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € par an pour un même contribuable. De plus, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt que pour l’acquisition d’un seul logement par an. Cette base de 300 000 € est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement. Elle englobe les dépendances immédiates et nécessaires si elles sont incluses dans le bail.

Lorsque l’investissement porte sur la souscription de parts de SCPI, la base de la réduction d’impôt est constituée de 100% du montant total de la souscription en numéraire effectivement versée par le contribuable au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la souscription a été effectuée, dans la limite de 300 000 €. Dans le cas d’une souscription de parts en indivision, la réduction d’impôt est calculée, pour chaque indivisaire, sur le montant de la souscription dans la limite de sa quote-part indivise, retenue pour sa fraction inférieure à 300 000€.

- Réduction d’impôt

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à (modifié par la Loi de Finances pour 2010) :

 25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010

 15% pour les investissements réalisés en 2011

 10% pour les investissements réalisés en 2012

Toutefois, si l’acquisition ou la construction porte sur un logement dont le niveau de performance énergétique globale déterminé dans les conditions fixées par décret est supérieur à celui qu’impose la législation en vigueur, le taux de la réduction est majoré de 10 points pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012 (Décret n°2010-823 du 20 juillet 2010).

Elle est répartie sur 9 ans, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. Le surplus éventuel (modifié par la Loi de Finances pour 2010) est reportable jusqu’à la sixième année inclusivement, à la condition que le logement soit maintenu à la location.

TABLEAU

Ordre d’imputation

La réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif s’impute sur le montant de l’impôt progressif sur le revenu déterminé compte tenu, s’il y a lieu, du plafonnement des effets du quotient familial, après application de la décote lorsque le contribuable en bénéficie, et avant imputation, le cas échéant, des crédits d’impôts et des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut s’imputer sur les impositions à taux proportionnel.

Justificatifs à produire

Pour prétendre au bénéfice de la réduction d’impôt « SCELLIER », un décret du 8 juillet 2009 précise les documents que doit joindre le contribuable à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure (Idem « Robien recentré »).

Eco-conditionnalité (respect des normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique) :

Le contribuable devra justifier du respect de cette condition selon des modalités définies par décret , à compter de son entrée en vigueur, et au plus tard le 1er janvier 2010.Le respect de cette éco-conditionnalité n’a donc pas encore à être justifié dans la déclaration de revenus pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Cumul des dispositifs

Un contribuable ne peut, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier à la fois de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif, et de l’une des réductions d’impôts suivantes :

 Le secteur du tourisme ;
 Les résidences hôtelières à vocation sociale ;
 Le secteur du logement outre-mer.

Si un contribuable peut bénéficier de plusieurs avantages fiscaux, une même dépense ne peut pas ouvrir droit à deux avantages fiscaux distincts. Scellier intermédiaire Des conditions plus restrictives permettent au contribuable de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires. Conditions supplémentaires :

 le locataire ne doit pas dépasser un plafond de revenus ;
 le loyer plafonné est plus faible que pour le dispositif Scellier (Plafonds fixés pour le dispositif « Borloo-neuf ») ;
 impossibilité de louer à un ascendant ou un descendant.

Avantages supplémentaires :

 déduction spécifique au titre des revenus fonciers de 30% ;
 possibilité de louer 9, 12 ou 15 ans avec un complément de réduction d’impôt : 2% par année prorogée. ZRR Lorsque le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est situé dans une zone de revitalisation rurale, le contribuable bénéficie d’un avantage fiscal supplémentaire, sous la forme d’une déduction spécifique au titre des revenus fonciers de 26% des revenus bruts tirés de cette location.

LOI BOUVARD

L’article 199 sexvicies du CGI issu de la Loi de Finances pour 2009 prévoit une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle. Les Bulletins Officiels 5 B-2-10 du 29 décembre 2009 et 4 F-3-09 du 28 juillet 2009 commentent le dispositif.

- Bénéficiaires et investissements éligibles

Ce dispositif s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel.

- Etablissements concernés

Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes :

 établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées ;
 établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ;
 résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » ;
 ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ;
 résidence avec services pour étudiants ;
 résidence de tourisme classée.

- Conditions d’application de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du propriétaire du logement de louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Les produits tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Modalités d’application de la réduction d’impôt :

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux est fixé à 25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20% pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

Modification Loi de Finances pour 2011

Mise en place d’un coup de rabot de 10% qui s’applique aux avantages fiscaux compris dans le plafonnement global dont fait parti le dispositif LMNP réduction d’impôt.

Le nouveau taux de réduction d’impôt pour 2011* :

 Le taux initialement prévu de 20% passe à 18%.

* Cas des réservations enregistrées avant le 31 décmebre 2010 :

Pour les réservations enregsitrées avant le 31 décembre 2010 auprès d’un notaire ou d’un centre des impôts et si l’acte authentique est passé avant le 31 mars 2011, le taux de réduction d’impôt reste à 20%.

Evénement à retenir pour apprécier le taux applicable

Quelle que soit la nature de l’investissement, la date de réalisation de l’investissement à retenir pour l’appréciation du taux applicable correspond à la date d’acquisition du logement.

Report

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.

- Nombre d’investissement

Le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt à raison de l’acquisition de plusieurs logements, au titre d’une même année d’imposition.

- Conséquences sur le régime fiscal du bailleur

Amortissement des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d’impôt

Les amortissements ne sont admis en déduction du résultat imposable qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt. Dès lors que l’immeuble a ouvert droit à réduction d’impôt, la limitation de la déductibilité des amortissements s’applique sur toute la période d’amortissement, y compris si le contribuable change de statut et devient loueur en meublé professionnel. Par ailleurs, cette limitation de la déductibilité des amortissements est définitive.

Régime des plus-values

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel, suivent le régime des plus-values immobilières des particuliers. Si au moment de la cession du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, le contribuable est qualifié de loueur en meublé professionnel, la plus-value afférente à la cession du bien est soumise au régime des plus-values professionnelles.

LOI OUTRE-MER

Les personnes physiques ayant en France métropolitaine ou dans les DOM leur domicile fiscal au sens de l’article 4B du CGI peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’elles réalisent, avant le 1er janvier 2018, des investissements dans le secteur du logement.

- Investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt

La réduction d’impôt concerne les opérations suivantes :

 Construction régulièrement autorisée par un permis de construire ou acquisition d’un logement neuf que le contribuable s’engage, soit à affecter à son habitation principale pendant au moins cinq ans à compter de la date d’achèvement ( ou d’acquisition si elle est postérieure ), soit à louer nu dans les six mois de la date d’achèvement ( ou d’acquisition ) et pour une durée minimale de cinq ans, à un locataire qui y fixe sa résidence principale ;

 Travaux de réhabilitation réalisés par une entreprise, à l’exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers en application de l’article 31 du CGI, et portant sur un logement achevé depuis plus de quarante ans que le contribuable prend l’engagement, pour une durée de cinq ans, soit d’affecter dès l’achèvement des travaux à son habitation principale, soit de louer nu dans les six mois de la date d’achèvement à un locataire qui y fixe son habitation principale.

- Mécanisme de la réduction

La base de la réduction d’impôt est égale au prix de revient ou d’acquisition du logement, frais accessoires compris ( honoraires, commissions, droit de mutation…). S’agissant des travaux de réhabilitation, la réduction d’impôt s’applique à la somme du coût des matériaux ou équipements utilisés et de la main-d’oeuvre correspondante, tels qu’ils figurent sur la facture délivrée par l’entreprise.

Pour les investissements réalisés en 2008, directement ou par voie de souscription, ainsi que pour les travaux de réhabilitation, la base de la réduction est plafonnée à 2058 € hors taxes par mètre carré de surface habitable. Pour 2009, cette limite s’établit à 2194 €. Pour 2010, cette limite s’établit à 2 247 €.

La base de la réduction est étalée sur cinq ans ou sur dix ans lorsque l’investissement est un logement que le contribuable acquiert ou construit pour l’affecter à son habitation principale. La base annuelle est donc égale à 20% ou 10% des sommes effectivement payées au 31 décembre de l’année au cours de laquelle le droit à réduction d’impôt est né.

- Le taux de la réduction varie selon l’investissement :

 25% pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale du contribuable, ainsi que pour les travaux de réhabilitation.
 30% pour les investissements réalisés dans le secteur locatif « libre ».
 45% pour les investissements réalisés dans le secteur locatif « intermédiaire ».

Modification Loi de finances pour 2011 :

Mise en place d’un coup de rabot qui s’applique aux avantages fiscaux compris dans le plafonnement global dont fait parti le dispositif d’investissement outre-mer.

Les taux de réduction d’impôt pour 2011* :
 Le taux initialement prévu à 25% passe à 22% ;
 Le taux initialement prévu à 30% passe à 27% ;
 Le taux initialement prévu à 45% passe à 40%.

* Cas des réservations enregistrées avant le 31 décembre 2010 :

Pour les réservations enregistrées avant le 31 décembre 2010 et si l’acte authentique est passé avant le 31 mars 2011, les taux de réduction d’impôt selon les cas restent à 25%, 30% ou 45%.

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2009, la réduction d’impôt annuelle est soumise au plafonnement. Pour une même année d’imposition, le montant total des réductions obtenues au titre des investissements outre-mer et des reports de ces réductions d’ impôt que le contribuable peut imputer sur son impôt sur le revenu est limité à 40 000 €. Le contribuable peut écarter ce plafond et opter pour un plafonnement égal à 15 % du revenu global du foyer.

La réduction d’impôt est pratiquée pour la première fois sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de l’année d’acquisition si celle-ci est postérieure, ou sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année d’achèvement des travaux de réhabilitation.

- Remise en cause de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est remise en cause si l’un des événements suivants survient :

 non-respect des engagements par le contribuable ;
 cession de l’immeuble avant l’expiration du délai prévu ;
 location du logement au conjoint du contribuable.

Une imposition supplémentaire correspondant à la réduction pratiquée est établie au titre de l’année au cours de laquelle est intervenue la rupture de l’engagement ou la cession.

DISPOSITIF SCELLIER OUTRE-MER

L’article 39 de la loi pour le développement économique des outre-mer complète le dispositif de réduction d’impôt « Scellier » prévu pour les investissements immobiliers locatifs par l’article 199 septvicies du CGI afin de l’adapter à l’outre-mer.

L’adaptation outre-mer du dispositif « Scellier » porte sur les points suivants :

 l’extension outre-mer de son champ d’application jusqu’alors limité aux DOM ;
 le prolongement de sa durée d’application ;
 le taux de la réduction d’impôt.

Le dispositif Scellier s’applique outre-mer dans les mêmes conditions qu’en France, qui incluent notamment un engagement de location pendant une durée minimale de neuf ans (ou de conservation des parts pendant la même période).

- Extension du champ d’application outre-mer

Le présent texte prévoit l’application du dispositif « Scellier » aux départements d’outre-mer, à Mayotte et aux collectivités d’outre-mer : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et îles Wallis-et-Futuna.

Jusqu’à présent, seules étaient éligibles au dispositif « Scellier » les communes des départements d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion) répertoriées en zone B1 par l’annexe à l’arrêté du 29 avril 2009 ou par l’arrêté du 10 août 2006. Pour les logements situés dans ces départements, l’apport du texte consiste à prévoir des modalités d’application particulières de la réduction d’impôt.

On rappelle que Saint-Barthélemy et Saint-Martin qui étaient rattachées à la Guadeloupe sont devenues des collectivités d’outre-mer depuis la loi organique 2007-223 du 21 février 2007. Quant à Mayotte, à la suite du référendum du 29 mars 2009, cette collectivité doit être érigée en département à compter de 2011.

Pour la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et les îles Wallis-et-Futuna, l’adaptation du dispositif Scellier pourra être effectuée par le Gouvernement par voie d’ordonnance (art. 72 de la présente loi).

A compter du 1er janvier 2011, les investissements aux Iles Wallis et Futuna, en Polynésie Française ou en Nouvelle-Calédonie bénéficient d’un régime très privilégié (Ordonnance n°2010-1445 du 25 novembre 2010) :

 Durée minimale de l’engagement de location est fixé à 5 ans (au lieu de 9) ;
 Le nombre d’année sur lequel est répartie la réduction d’impôt est porté à 5 ans ;
 La réduction d’impôt est imputée à raison d’un cinquième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Pour l’application du dispositif « Scellier » outre-mer, les investissements éligibles sont ceux visés à l’article 199 septvicies . Il s’agit comme en France métropolitaine :

 des acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
 des logements que le contribuable fait construire ;
 des acquisitions de locaux affectés à un autre usage et transformés en logements ;
 des logements acquis pour être réhabilités ;
 des souscriptions de parts de SCPI.

- Période d’application

Le dispositif « Scellier » prévu par l’article 199 septvicies du CGI concerne les investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Le présent texte prolonge le bénéfice de ce dispositif aux investissements (logements acquis ou construits ou souscriptions de parts de SCPI) réalisés outre-mer jusqu’au 31 décembre 2013 lorsqu’ils sont donnés en location dans le secteur libre.

En outre, en cas de location dans le secteur intermédiaire (logements loués à des conditions de loyers plus restrictives et à des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources identiques à celles du Borloo neuf) ce dispositif s’applique aux investissements (logements acquis ou construits ou souscriptions de parts) réalisés jusqu’au 31 décembre 2017. Taux de la réduction d’impôt

- Pour les investissements outre-mer, le taux de la réduction d’impôt est égal :

 à 40 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2011. Comme pour les investissements réalisés en France métropolitaine, il est de 25 % pour les investissements réalisés dans les DOM du 1er janvier 2009 au 26 mai 2009 ;

 à 35 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013 ;

 à 35 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017, dès lors que le propriétaire s’engage à ce que les logements restent loués à l’issue de la période couverte par l’engagement de location selon les conditions prévues à l’article 199 septvicies, V du CGI (conditions du Borloo neuf mentionnées à l’article 31, I-1° l pour le secteur intermédiaire).

En outre, le propriétaire peut à l’issue de la période initiale de location de neuf ans, tant que les conditions de loyers et de ressources du locataire restent remplies, bénéficier, par période de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, d’une réduction d’impôt annuelle égale à 2 % du prix de revient du logement. La réduction d’impôt globale peut donc dans ce cas atteindre 47 % de la valeur du logement.

Modification Loi de finances pour 2011

Mise en place d’un coup de rabot qui s’applique aux avantages fiscaux compris dans le plafonnement global dont fait parti le dispositif Scellier outre-mer.

Le nouveau taux de réduction d’impôt pour 2011* :
 Le taux initialement prévu à 40% passe à 36%.

* Cas des réservations enregistrées avant le 31 décembre 2010 et actées avant le 31 mars 2011 :

Pour les réservations enregsitrées avant le 31 décembre 2010 auprès d’un notaire ou d’un centre des impôts et si l’acte authentique est passé avant le 31 mars 2011, le taux de la réduction d’impôt reste à 40%.

Non-cumul avec d’autres dispositifs

En vertu de l’article 199 septvicies, VI du CGI un contribuable ne peut, pour un même logement ou pour une même souscription de parts, bénéficier à la fois de la réduction d’impôt « Scellier » et de la réduction d’impôt prévue dans le secteur du logement outre-mer par l’article 199 undecies A du même Code, lequel cesse de s’appliquer à compter du 1er janvier 2012 dans le secteur libre et à compter du 1er janvier 2013 dans le secteur intermédiaire.

De même, le nouveau dispositif de l’article 199 undecies C limité au secteur social prévoit qu’il ne peut être cumulé pour un même logement ou une même souscription de parts avec le dispositif Scellier.

On rappelle par ailleurs qu’un même logement ou une même souscription de parts ne peut ouvrir droit à la réduction d’impôt Scellier et à l’amortissement Robien applicable en France métropolitaine et dans les DOM jusqu’au 31 décembre 2009.

LOI MALRAUX

Opérations de restauration immobilière

Les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégés qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles bénéficient d’un régime fiscal de faveur connu en pratique sous l’appellation « loi Malraux ».

L’article 84 de la loi de finances pour 2009 a réformé en profondeur le dispositif notamment en transformant, à compter du 1er janvier 2009, la nature de l’avantage accordé.

En effet, jusque-là, les propriétaires étaient autorisés à déduire de leurs revenus fonciers, en plus des charges de droit commun, certaines dépenses spécifiques et à imputer sur leur revenu global, sans limitation de montant, le déficit foncier en résultant.

Pour les opérations de restauration immobilière pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009, les propriétaires bénéficient désormais d’une réduction d’impôt sur le revenu plafonnée. Le dispositif antérieur demeure applicable aux opérations pour lesquelles une demande de permis ou de déclaration a été déposée avant cette date.

- Réduction d’impôt

(Demande de permis de construire depuis le 1er janvier 2009)

Champ d’application

La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques ainsi qu’aux associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Ces personnes doivent être fiscalement domiciliées en France et imposées à raison des revenus de l’immeuble, dans la catégorie des revenus fonciers.

Précisions : Le dispositif n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés. Une exception est prévue en cas de démembrement de propriété consécutif au décès de l’un des conjoints. Lorsque l’immeuble est détenu en indivision, chaque indivisaire est susceptible de bénéficier de la réduction d’impôt sur sa quote-part.

Opérations concernées

L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti soit dans un secteur sauvegardé, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. L’opération doit être déclarée d’utilité publique sauf dans les cas où le plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé. La restauration d’immeuble peut être effectuée sur un immeuble affecté à l’habitation ou à un usage professionnel. On rappelle par ailleurs que seules sont concernées par le dispositif de réduction d’impôt les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009.

Précisions :

Ouvrent droit à la réduction d’impôt les travaux ayant pour but la réaffectation à usage d’habitation d’un local qui était originellement affecté à cet usage et qui temporairement a été affecté à un autre usage. En revanche sont exclus du champ d’application de l’avantage fiscal, les travaux de transformation de locaux d’habitation en locaux professionnelles.

Les travaux devant aboutir à une restauration complète de l’immeuble, sont exclus du champ d’application de la réduction les travaux qui n’en permettent qu’une restauration partielle. En revanche, les travaux peuvent porter que sur les parties de l’immeuble qui nécessitent une intervention.

Dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt

Ouvrent droit à la réduction d’impôt :

 les charges de droit commun suivantes : les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurance, les dépenses d’amélioration, les impositions, les frais de gestion ainsi que la fraction des provisions pour dépenses de travaux de copropriété pour le montant effectivement employé par le syndic pour le paiement desdits ;
 les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;
 les travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique y compris les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation réalisés ou non dans le volume bâti existant.

Les dépenses prises en compte sont celles supportées à compter soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Cette durée peut être prolongée lorsque les travaux sont interrompus ou ralentis par l’effet de la force majeure ou de la découverte de vestiges archéologiques.

Précisions : La réduction d’impôt est calculée sur le montant des dépenses effectivement supportées par le contribuable. Il y a donc lieu de déduire, le cas échéant, les aides ou subventions accordées pour la réalisation de travaux. Lorsque les travaux sont réalisés dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover, le montant des dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt est celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l’acquéreur selon l’échéancier prévu au contrat. Lorsque le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt, les dépenses correspondantes ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Affectation de l’immeuble à la location

Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer l’immeuble pendant neuf ans. Lorsque la location porte sur un immeuble d’habitation, le contribuable prend l’engagement de le louer nu, à usage d’habitation principale du locataire. Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société, les associés doivent en outre s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société.

La location doit prendre effet dans les douze mois de l’achèvement des travaux. Elle doit être effective et continue pendant toute la durée de l’engagement.

Précisions : L’engagement de location doit prévoir que le locataire est une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société, le locataire doit être une personne autre qu’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

Montant de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est égale :

 pour les immeubles situés en ZPPAUP, à 30% du montant des dépenses définies ci-dessus ;
 pour les immeubles situés en secteur sauvegardé à 40% de ces mêmes dépenses.

Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt sont retenues dans la limite de 100 000€.

Modification Loi de fiances pour 2011 :

Mise en place d’un coup de raobt qui s’applique aux avanatges fiscaux compris dans le plafonnement global dont fait parti le dispositif Malraux.

Les nouveaux taux de réduction d’impôt pour 2011* :
 Immeuble situé en ZPPAUP : le taux initialement prévu à 30 % passe à 27 % ;
 Immeuble situé en secteur sauvegardé : le taux initialement prévu à 40 % passe à 36 %.

* Cas des réservations enregistrées avant le 31 décembre 2010 :

Pour les réservations enregistrées avant le 31 décembre 2010 auprès d’un notaire ou d’un centre des impôts et si l’acte authentique est passé avant le 31 mars 2011, le taux de la réduction d’impôt reste selon le cas à 30 % ou 40 %.

Précisions : La réduction d’impôt est prise en compte pour l’application du plafonnement global. Elle ne peut pas se cumuler avec les réductions d’impôt au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme, des investissements réalisés dans une résidence hôtelière à vocation sociale, ou des investissements réalisés outre-mer, ou encore la réduction d’impôt « Scellier ». Remise en cause de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient une rupture de l’engagement de location ou de conservation des parts ou encore en cas de démembrement de la propriété de l’immeuble ou des parts. Il n’y a toutefois pas remise en cause lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant reprend les engagements courants.

- Déduction des charges et imputation des déficits

(Demande de permis de construire jusqu’au 31 décembre 2008) Condition d’application

Pour bénéficier du régime de faveur de déduction des charges et d’imputation des déficits, les conditions suivantes doivent être remplies :

 L’immeuble doit être affecté à l’habitation ;
 L’opération de restauration doit être réalisée à l’initiative soit du (ou des ) propriétaire(s) de l’immeuble, soit d’une collectivité publique ou d’un organisme chargé par elle de l’opération et répondant aux conditions fixées par l’article 41 DO de l’annexe III au CGI (établissements publics d’aménagement, société d’économie mixte, organisme HLM, association sans but lucratif agrées à cet effet). L’opération doit avoir lieu dans un secteur sauvegardé, tel que défini par le code de l’urbanisme, ou, sous réserve que les travaux soient déclarés d’utilité publique, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ;
 Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de six ans ;
 La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration ;
 Lorsque l’immeuble concerné par l’opération de restauration appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés doivent prendre l’engagement de conserver leurs parts pendant six ans.

Précisions : Sont exclues les locations en meublé ou à un usage autre que l’habitation principale (résidences secondaires, locaux commerciaux, bureaux…). Bien que devant opérer la restauration complète de l’immeuble, les travaux peuvent ne porter que sur les parties de l’immeuble qui nécessitent une intervention. Les propriétaires d’immeubles placés sous ce dispositif ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier. Les avantages de ce régime peuvent se cumuler avec la déduction prévue en faveur des logements anciens dans le cadre du dispositif Besson ancien. Dépenses déductibles

Parmi les dépenses exposées dans le cadre des opérations de restaurations immobilières « loi Malraux », ouvrent droit à déduction :

D’une part, certaines dépenses, dont l’énumération est limitative :

 Frais d’adhésion aux associations foncières urbaines de restauration (AFU), qu’il s’agisse d’associations libres, autorisées ou constituées d’office ;
 Travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire ;
 Travaux de reconstitution de toiture ou de mur extérieurs d’immeubles existant rendus nécessaires par les démolitions imposées ;
 Travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant ;
 Travaux de réaffectation à l’habitation de tout ou partie d’un immeuble originellement destiné à l’habitation et ayant perdu cet usage.

Les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d’utilité publique selon le cas. Imputation des déficits fonciers

Sont imputables sur le revenu global (sans limitation de montant) les déficits résultant de l’ensemble des charges déductibles en application de l’article 31 du CGI supportées par le propriétaire à l’occasion de l’opération de restauration complète de l’immeuble bâti, à l’exclusion des intérêts d’emprunt.

Bénéficient de ce dispositif les personnes qui sont personnellement propriétaires des locaux qui font l’objet de l’opération de restauration ainsi que les associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés propriétaires des locaux concernés par l’opération.

En cas de non respect des engagements ou des conditions de la location (exemple : reprise de la jouissance de l’immeuble par le propriétaire avant la fin du délai de six ans), le revenu global de l’année au cours de laquelle se produit cet événement est majoré du montant des déficits indument imputés. Ces déficits sont considérés comme constituant une insuffisance de déclaration pour l’application de l’article 1727 du CGI.